Par ko liecina negatīvās hipotekāro kredītu likmes?
No augusta sākuma Dānijas trešā lielākā banka Jyske Bank sāka izsniegt hipotekāros kredītus uz 10 gadu termiņu ar negatīvu, –0,5 procentu lielu kredīta likmi gadā. Pirms tam Nordea banka jau sāka izsniegt hipotekāros kredītus uz 20 gadiem ar nulles procentu likmi.
Šāds pavērsiens izraisīja divējādu Latvijas publikas reakciju. Vienos tas raisīja optimisma uzplūdu, ka tūdaļ dāņu piemēram sekos arī bankas citās zemēs, ka iestāsies īstais brīdis pirkt nekustamos īpašumus, ņemot kredītus par nulles vai negatīvo likmi. Varbūt mēs arī Latvijā piedzīvosim laimes brīdi, kad hipotekārie kredīti būs ar negatīvu likmi! Savukārt publika, kas uz komercbankām raugās ar neuzticību, izteica aizdomas, ka, izsniedzot kredītus par nulles vai negatīvo likmi, bankas varen pelnīs no pakalpojumu un transakciju maksām.
Lai cik optimistiska būtu publikas reakcija, šāds pavērsiens nozīmē, ka Dānijā un, iespējams, vēl citās Eiropas valstīs komercbankas gatavojas visai nozīmīgām pārmaiņām, kuras varētu skart nekustamo īpašumu tirgu. Ievērojiet! Negatīvās un nulles kredītu likmes komercbankas piedāvā nevis patēriņa, bet gan tikai hipotekārajiem kredītiem. Uzdosim jautājumu, kādos gaidījumos komercbankām būtu izdevīgi izsniegt hipotekāros kredītus par negatīvu likmi? Matemātiski tas būtu izdevīgi, ja bankas iegūtu kredītus ar vēl zemāku negatīvo likmi (bankām kāds aizdod naudu par mīnus 1,5% gadā, bet bankas izsniedz savus kredīts par mīnus 0,5% gadā). Taču tas nav īsti nopietni. Neizsniedzot savus kredītus vispār, bankas pelnītu vairāk - tās pelnītu procentus par naudas uzglabāšanu.
Nākamā iespēja. Ja Dānijas nekustamo īpašumu tirgū pieprasījums ilgstoši ir mazāks par piedāvājumu, tad šāda attiecība dzīs nekustamo īpašumu cenas lejup. Ja ir svarīgi noturēt nekustamo īpašumu cenas stabilas, tad, stimulējot pieprasījumu (ar ļoti zemām, nulles vai pat negatīvām hipotekāro kredītu likmēm), tieši šobrīd var panākt, ka potenciālie pircēji savu pirkumu pasteidzina un pieprasījums izlīdzinās vai pat sāk pārsniegt piedāvājumu, un tas nozīmē, ka nekustamo īpašumu cenas stabilizētos vai pat sāktu augt. Tomēr šāda kredīta likmju politika, lai stimulētu pieprasījumu, parasti nav raksturīga privātiem uzņēmumiem, kuru mērķis ir maksimāla pelņa saviem īpašniekiem. Cenu, tostarp nekustamo īpašumu cenu, stabilitāte ir valsts centrālo banku uzdevums, un šādas funkcijas privātas uzņēmējsabiedrības, pat visai lielas, parasti neuzņemas.
Tad ir vēl viens variants. Pieņemsim, ka kāda banka pirms pieciem gadiem par 500 tūkstošiem nopirka nekustamo īpašumu, kas pērn jau maksāja vienu miljonu eiro, bet banka, cerot uz vēl lielāku cenu kāpumu, to nepārdeva. Šogad par miljonu nekustamo īpašumu pārdot jau ir ļoti grūti. Bankai ir pieejama informācija par finanšu plūsmām un to tendencēm. No tām izriet, ka tuvākajos divos vai trijos gados notiks tik dramatiskas pārmaiņas ekonomikā, ka attiecīgais īpašums jau pēc trim gadiem maksās vairs tikai 700 000 eiro. Kādai ir jābūt stratēģijai, lai maksimāli nopelnītu? Pārdot uzņēmumu tūlīt par miljonu un nopelnīt pusmiljonu eiro! Ko darīt, ja šobrīd par miljonu eiro pircēju daudzums nav pietiekams? Riskēt gaidīt un nepārdot tagad, lai pēc trīs gadiem to pārdotu par 700 000 un nopelnītu tikai 200 000 eiro?
Nē! Ir labāka stratēģija! Piedāvāt nopirkt šo īpašumu par vienu miljonu eiro ar negatīvu hipotekārā kredīta likmi, kaut vai par mīnus procentu gadā uz desmit gadiem, kas desmit gadu laikā uzkrātos par aptuveni mīnus 5%. Noslēdzot šādu darījumu, īpašums tiktu pārdots par 950 tūkstošiem un tiktu fiksēta peļņa 450 tūkstoši eiro lielumā. Tas, protams, ir mazāk nekā pusmiljons, bet ievērojami vairāk nekā risks nopelnīt tikai 200 000, pārdodot īpašumu pēc trim gadiem.
Līdz ar to, ja kādas bankas īpašniekiem vai arī pašai bankai ir ļoti daudz ieguldījumu aktīvos (nekustamajos īpašumos), kuru cenām ir prognozējams ievērojams kritums, tad negatīvas procentu likmes ir izcils veids, kā nopelnīt vairāk un neriskēt ar mazākiem ienākumiem nākotnē aktīvu cenas samazināšanās gadījumā.
Diemžēl hipotekāro kredītu piedāvāšana par negatīvām kredītu likmēm nozīmē, ka tirgus dalībnieki, kuriem ir pieejama informācija gan par vietējo, gan par starptautisko uzņēmējsabiedrību finanšu plūsmām, tuvākajā laikā prognozē ļoti nozīmīgu nekustamā īpašuma cenu samazinājumu un vēlas savus aktīvus pārdot kaut vai par negatīvām kredītu likmēm.
Tagad jautājumi atjautīgajiem. Pie kādiem apstākļiem notiek dramatisks nekustamo īpašumu cenu kritums? Kurā gadā Latvijā nekustamo īpašumu cenas kritās pat par 50-70% gada laikā? Kurš atceras? Jā! Tas notika 2009. gadā, kad sākās ekonomiskā krīze, kuras laikā Latvijas IKP kritās gada izteiksmē par 20%, bet katrs piektais no nodarbinātājiem zaudēja darbu.
Līdz ar to, plānojot savas ģimenes, sava uzņēmuma, pašvaldību un arī Latvijas valsts iespējas un perspektīvas, ir jāņem vērā, ka ļoti liels Eiropas Savienības finanšu dalībnieks pieļauj ļoti dramatiskas ekonomiskās krīzes sākšanos jau tuvākajā laikā un izpārdod savus nekustamos īpašumus par negatīvām hipotekāro kredītu likmēm.
Tāpēc pilsoņi - esiet modri! Negatīvas hipotekāro kredītu likmes ir izdevība nevis jums, bet tā ir izdevība tikt vaļā no pārvērtētiem aktīviem tiem, kuri pārvalda konfidenciālas informācijas un finanšu plūsmas.