Kā panākt, lai ēkas kadastrālā vērtība ir nulle

Pateicoties kādam būvinženierim, ēka Rīgā, Elizabetes ielā 51, ir ieguvusi kadastrālo vērtību 0 (nulle) eiro. Ēkas sākotnējā kadastrālā vērtība bija 2 266 950 eiro. Kas ar šo pilsētas centra namu ir noticis, lai tas, saskaņā ar būvinženiera vērtējumu, būtu tik nolietots, ka atzīstams par graustu? Turklāt viņš līdzīgā veidā ir novērtējis vēl 10 citus namus Rīgā un Jūrmalā, tiesa, ar mazākām novirzēm no ēku faktiskā nolietojuma. Kopumā šādu aizdomīgu gadījumu esot vairāk nekā 100.

Caurumiņš likumos

Kāda ir kārtība? Kadastrālā un tirgus vērtība atšķiras. Kadastrālo vērtību izmanto, aprēķinot nekustamā īpašuma nodokli (NĪN). NĪN ir viens no pašvaldības ieņēmumu avotiem. Būvju kadastrālo uzmērīšanu un kadastrālās vērtības noteikšanu veic Valsts zemes dienests (VZD).

Bet kārtējā normatīvo aktu nesaāķēšanās ir ļāvusi ēku īpašniekiem izmantot situāciju savā labā. Ministru kabineta noteikumi paredz, ka sertificēts būvinženieris var veikt ēkas nolietojuma novērtēšanu, pēc tam iesniegt to VZD un dienestam tas jāņem vērā. Taču būvinženieris ēkas novērtējumu veic, vizuāli apskatot, bet neveicot konstrukciju atvēršanu un izpēti. Tālāk tiek izmantota nolietojuma aprēķināšanas metodika, kas pieļauj īpašuma nolietojumu iedalīt tikai trīs amplitūdās: 0-30%, 30-60% un 60-100%. Novērtējot metodikā izmanto arī ēkas ekspluatācijā nodošanas gadu.

Latvijas Būvinženieru savienības valdes priekšsēdētāja vietniece Helēna Endriksone Neatkarīgajai sacīja, ka konkrētajā gadījumā, novērtējot ēku Elizabetes ielā 51, sertificētais speciālists formāli visu izdarījis saskaņā ar normatīvajiem aktiem. Viņš apskatījis pagrabu un novērtējis tā stāvokli ar nolietojuma pakāpi 60%. Ēka ir būvēta 1930. gadā. Tātad, saskaņā ar formulu, mājas nolietojums ir sasniedzis 85%. Viņa atzīst, ka faktiski ēka nav tehniski tik sliktā stāvoklī. Bet, ja labā tehniskā stāvoklī esoša ēka saņem kadastrālās vērtības novērtējumu, kas līdzvērtīgs nullei, īpašniekam NĪN ir jāmaksā tikai par zemi, jo par graustu nodokli neiekasē.

Gan H. Endriksone, gan S. Zvidriņa teica, ka iepriekš šādi gadījumi nav konstatēti un biežāka kadastrālās vērtības samazināšana ēkām ir tikai pēdējā gada atklājums.

Skaistie grausti

S. Zvidriņa šādu būvinženiera un, kā izrādās, arī citu viņa kolēģu rīcību nevēlas dēvēt par shēmu, kā samazināt NĪN maksājumus, tomēr tendence ir saskatāma. Aizvadītajā nedēļā Rīgas domes Vidi degradējošu būvju komisijas sēdē viņa atzina, ka VZD uzmanību pievērsa fakts, ka kopš pagājušā gada nolietojums daudziem objektiem ir līdzvērtīgs graustu statusam. «Jautājums, kā gada laikā nolietojums mainījās no 50 procentiem uz 85 procentiem?» viņa vaicāja. Vienlaikus S. Zvidriņa piebilda, ka uzmanība pievērsta tikai tiem nekustamajiem īpašumiem, kas izlec no konteksta, piemēram, labu īpašumu kadastrālajā novērtēšanā parādās vienu un to pašu speciālistu uzvārdi. «Kad aizejam uz objektu, redzam, ka daudz kas atšķiras no novērtētā,» teica S. Zvidriņa.

Pašvaldības ieņēmumu pārvaldes priekšnieks Ilmārs Ziedonis sacīja, ka pārvalde jau iepriekš ir vērsusi uzmanību, ka šādā veidā tiek samazināts NĪN vēsturiskā centra un Mežaparka mājām un noteiktas «dramatiski zemas» kadastrālās vērtības.

Bet tas pats sertificētais speciālists, kurš vērtējis ēku Elizabetes ielā 51 un atzinis, ka tās kadastrālā vērtība ir nulle, ir sagatavojis aktus par ēkas konstruktīvo elementu nolietojumu arī ēkām Rīgā, Kalnciema ielā 90, Antonijas ielā 10, Merķeļa ielā 1, Miesnieku ielā 17, Miesnieku ielā 13, Miesnieku ielā 15, Aspazijas bulvārī 38, Aspazijas bulvārī 36, Vīlandes ielā 3, Tirgoņu ielā 9, Bruņinieku ielā 21, Skanstes ielā 7 k-1, trīs ēkām Abulas ielā 11, Tēraudlietuves ielā 5, Mūkusalas ielā 72, Noliktavas ielā 5, Jaunielā 25/27 un Jūrmalā, Bulduru prospektā 64/68.

Rīgas centrā teju katrs var pārliecināties, vai minētajā sarakstā iekļautās ēkas izskatās pēc graustiem, jo, piemēram, namā Merķeļa ielā 1 atrodas McDonalds, bet Aspazijas bulvārī 36 - viesnīca Metropole.

Caurumu lāpīs kopīgi

Rīgas pašvaldību interesē, kas notiek ar NĪN aprēķinu, ja, kā īpašuma Elizabetes ielā 51 gadījumā, speciālists savu parakstu atsaucis? Vai kadastrālā vērtība joprojām ir nulle? Vidi degradējošu būvju komisijas sēdē eksperti skaidroja, ka vēl ir jāsaņem informācija no ēkas īpašnieka, bet tikmēr kadastrālā vērtība tiešām būs nulle. Bet H. Endriksone piebilda, ka eksperts pilda īpašnieka uzdevumu un ir līgumattiecībās ar ēkas īpašnieku. Tāpēc ir nepieciešams īpašnieka skaidrojums.

Pašvaldība arī var pārmācīt apķērīgos būvju īpašniekus, pieprasot tehniskās apsekošanas aktu vai piemērojot paaugstinātu NĪN likmi, ja reiz ēka ir atzīta par graustu un netiek sakārtota. Vai arī pieprasīt pārtraukt ekspluatēt būvi, kas viesnīcu īpašniekiem būtu īpaši patīkami. Arī S. Zvidriņa ir nosūtījusi vēstuli Latvijas Būvinženieru savienībai, Būvniecības valsts kontroles birojam, Pašvaldības ieņēmumu pārvaldei, Vidi degradējošo būvju komisijai, Ekonomikas ministrijai un Valsts kontrolei, kurā cita starpā teikts: «Ja tomēr uzskatāt, ka minētais sertificētais speciālists ēkas Elizabetes iela 51, Rīgā, konstruktīvo elementu nolietojuma pazīmes ir noteicis korekti, lūdzam izvērtēt, vai grausta stāvoklim atbilstošu ēku šobrīd būtu pieļaujams izmantot komercdarbībai (veikali) un dzīvošanai (dzīvokļi) un vai nav steidzamības kārtā jāpieņem attiecīgi lēmumi, lai pasargātu iedzīvotājus un materiālās vērtības?»

VZD un Būvinženieru savienība ir tikusies ar Būvniecības valsts kontroles biroju, Ekonomikas ministriju, Tieslietu ministriju, lai sāktu nepieciešamo grozījumu izstrādi. Iespējams, turpmāk būvinženieri nedrīkstēs sniegt ēkas nolietojuma slēdzienus, bet tas būs atļauts tikai VZD speciālistiem, kā arī jāmaina metodika. Par to tiks diskutēts Latvijas Būvinženieru savienības kongresā 29. martā.

VIEDOKĻI

Helēna Endriksone, Latvijas Būvinženieru savienības valdes priekšsēdētāja vietniece:

- Cik Rīgā ir ēku, kas ekspluatācijā nodotas 1930. gadā? Daudz. Ja mēs pēc tādas metodikas turpināsim ēkas vērtēt, tad būs tā, ka mājām, kas vizuāli izskatās bez lieliem konstruktīviem defektiem un pat bez defektiem, nolietojums ir 85%. Būvinženieru savienība ierosina Valsts zemes dienestam, Tieslietu ministrijai un Ekonomikas ministrijai mainīt metodiku.

Solvita Zvidriņa, Valsts zemes dienesta ģenerāldirektore:

- Informējam, ka ir vēl arī citi sertificētie būvspeciālisti, kas pēc ēku īpašnieku pieprasījuma sagatavo attiecīgus aktus par ēkas konstruktīvo elementu nolietojumu un mērķtiecīgi samazina ēku kadastrālo vērtību nekustamā īpašuma nodokļa samazināšanai.

UZZIŅA

• Būves vizuālo apskati var veikt būvinspektors, kontrolējot ekspluatācijā pieņemtas būves drošumu, kuras laikā fiksē un novērtē redzamos bojājumus un sagatavo atzinumu par būves pārbaudi, kā arī dzīvojamās mājas pārvaldītājs, veicot dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskā stāvokļa apsekošanu, kuru rezultātus fiksē dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnālā.
• Apsekošanas nosacījumus, būves īpašnieka un apsekotāja tiesības un pienākumus būves īpašnieks un apsekotājs nosaka savstarpējā līgumā. Līguma neatņemama sastāvdaļa ir apsekošanas uzdevums.
• Apsekošanas uzdevumu sastādaapsekotājs kopīgi ar būves īpašnieku.
• Apsekošanas uzdevumā norāda objektā veicamo apsekošanas darbu apjomu un, ja nepieciešams, to detalizācijas pakāpi, apsekošanas gaitā izstrādājamos teksta, grafiskos, fotofiksācijas un citus materiālus, kā arī, ja nepieciešams, norāda atzinumā sagatavot priekšlikumus par konstatēto nepilnību novēršanu.

Avots: Latvijas būvnormatīvs LBN 405-15 Būvju tehniskā apsekošana