"Latio": Īres tirgus atgriezies pirmspandēmijas līmenī; cenas atkal kāpj
Pērn Covid-19 pandēmijas ietekmē strauji palielinājās brīvo īres telpu pieejamība, kas veicināja pakāpenisku īres cenu samazināšanos, bet, sākot no 2021.gada pirmā pusgada, mazinoties ierobežojumiem, sāka atdzīvoties gan īstermiņa, gan ilgtermiņa īres tirgus, liecina SIA "Latio" tirgus analīze par darījumiem ar namīpašumiem un īres dzīvokļu piedāvājumiem.
"Latio" vērtētāja Jeļena Boiko informē, ka viszemākais īres cenas līmenis tika sasniegts 2020.gadā aprīlī, kad tikko bija pasludināta ārkārtējā situācija valstī un ieviesti ierobežojoši pasākumi. Līdz ar nepieciešamību strādāt un mācīties no mājām, pieprasījums pēc īres dzīvokļiem centrā būtiski samazinājās, bet jau 2021.gada vasarā, mazinoties ierobežojumiem, Rīgā atgriezās studenti no reģioniem un ārzemēm, kā arī Latvija tika atvērta tūristu apmeklējumiem. Daļa biroju darbinieku atgriezās savās darbavietās un izvēlējās atkal dzīvot tuvāk darba vietai. Tādēļ no 2021.gada jūnija līdz augustam pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgas centrā ir atgriezies gandrīz 2019.gada līmenī.
Patlaban augsts pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir jaunajos projektos, norāda Boiko. Dzīvokļa kvalitāte kļūst par aizvien svarīgāku faktoru īres dzīvokļa izvēlē. Atbilstoši ekspertu novērojumiem, izīrētājam jāiegulda dzīvokļa remontā un iekārtojumā pirms tas tiek piedāvāts tirgū, lai tas būtu pieprasīts. Lai gan pieprasījums šobrīd ir augsts, nekvalitatīvu dzīvokli izdosies izīrēt tikai par būtiski zemāku cenu, skaidro Boiko.
Pērn darījumu skaits ar namīpašumiem Rīgā, salīdzinot ar 2019.gadu, ir būtiski samazinājies. Ja 2019.gadā bija reģistrēti 20 darījumi ar namīpašumiem platībā no 500 līdz 5500 kvadrātmetriem, tad 2020.gadā tika reģistrēti tikai septiņi darījumi.
Ņemot vērā Covid-19 pandēmijas ierobežojumus, ļoti daudzi investori izvēlējās nogaidošu pozīciju, uzskatot, ka, mazinoties īres cenām, īpašnieki ar laiku būs spiesti samazināt arī pārdošanas cenu, skaidro Boiko. Taču, novērojot cenas dinamiku, "Latio" secina, ka pārdošanas cenas tomēr nav samazinājušās. 2021.gada situācija tirgū sāka uzlaboties, pirmajā pusgadā jau ir reģistrēti pieci darījumi, kas ir gandrīz divreiz vairāk, salīdzinot ar 2020.gada pirmā pusgada reģistrēto darījumu skaitu.
Neskatoties uz kopējo situāciju valstī, 2020.gadā vidējā namīpašumu kvadrātmetra pārdošanas cena, salīdzinot ar 2019.gada cenu, ir palielinājusies par 25%, sasniedzot 523 eiro par kvadrātmetru. 2021.gada pirmajā pusgadā vidējā pārdošanas cena, ņemot vērā piecus notikušos darījumus, bija 499 eiro par kvadrātmetru. Visvairāk ir pirkti namīpašumi ar ēku kopējo platību no 1000 līdz 3000 kvadrātmetriem. Visbiežāk reģistrētas kopējās darījumu summas ir no 500 000 līdz 1,5 miljoniem eiro.
"Ņemot vērā, ka darījumu skaits ar namīpašumiem Rīgā ir ļoti neliels un katrs darījums savā ziņā ir unikāls, protams, ir grūti veidot secinājumus par namīpašumu kvadrātmetru cenas dinamiku, jo viens darījums par ievērojami lielu summu varētu krietni mainīt vidējo kvadrātmetra cenu, bet kopumā interese no pircēju puses iegādāties īres namus nav mazinājusies, tieši pretēji - palielinājusies, ko daļēji veicinājusi arī jaunā dzīvojamo telpu īres likuma pieņemšana 2021.gada 17.martā," secina Boiko.
Viņa atzīst, ka līdz šīm, ir vērojama situācija, ka pirktos namīpašumus varētu sadalīt trīs segmentos. Pirmais ir namīpašumi sliktā vai neapmierinošā stāvoklī, kurus iegādājas, lai veiktu pilnu rekonstrukciju, otrais - vidusmēra namīpašumi ar naudas plūsmu, kas daļēji atbilst tirgus līmenim un kurus iegādājas, lai veiktu daļējus uzlabojumus, atbrīvotu no ilgtermiņa īrniekiem, paceltu īres maksas un pārdotu kā īres namu ar pievilcīgu naudas plūsmu vai izpārdotu kā dzīvokļus. Trešais segments ir rekonstruēti, pilnībā izīrēti namīpašumi ar stabilu naudas plūsmu.
Boiko informē, ka šobrīd visvairāk darījumu notiek ar pirmā un otrā tipa namīpašumiem, kurus iegādājas, lai veiktu rekonstrukciju un dzīvokļu izpārdošanu. Vismazāk darījumu ir ar pilnībā rekonstruētiem īres namiem ar stabilu naudas plūsmu, jo piedāvājumu skaits ar trešā tipa namīpašumiem ir ļoti ierobežots. Boiko prognozē, ka jaunā dzīvojamo telpu īres likuma pieņemšana veicinās trešā segmenta attīstīšanu, un 2022.gadā Rīgā paradīsies daudz vairāk jaunuzceltu vai rekonstruētu īres namu ar kvalitatīvu servisu un efektīvu apsaimniekošanu.
"Latio" tirgus analīzē norādīts, ka Rīgā 2021.gadā namīpašumi pirmsrekonstrukcijas stadijā tika pārdoti par cenām no 300 līdz 500 eiro par kvadrātmetru, centrā sasniedzot 600 eiro par kvadrātmetru. Ēkas, kurās daļēji veikti remontdarbi un dzīvokļi izīrēti atbilstoši brīvai tirgus situācijai, pārdošanas cenas svārstās 500 - 800 eiro par kvadrātmetru robežās, atsevišķos gadījumos arī virs 1000 eiro par kvadrātmetru, ja īpašums ir teicamā stāvoklī, dzīvokļi ir nelielas platības un īpašums nodrošina labu ienākumu.
Namīpašumi, kuros īpašnieki veic pilnu to rekonstrukciju un pilnībā atjauno ēkas atbilstoši mūsdienu prasībām, gandrīz neatgriežas pārdošanas tirgū kā vienots namīpašums. Ņemot vērā ievērojamās rekonstrukcijas darbu izmaksas, šādus īpašumus īpašnieki saglabā kā īres namus vai veic to izpārdošanu pa atsevišķiem dzīvokļiem vai komerctelpām.
Līdz ar jauno īres regulējumu ieviešanu, no investoriem esot liela interese par šo segmentu, un tuvākajos gados vairāki investori jau ir ieplānojuši investēt jaunu un renovētu īres namu iegādē vai būvniecībā. Saskaņā ar nekustamā īpašuma attīstītāju alianses ekspertu prognozēm, īres tirgum Latvijā ik gadu ir plānots piesaistīt līdz pat 100 miljonu eiro lielas investīcijas, informē Boiko.