Notārs Indulis Šermukšnis: Kāpēc tas, kas Igaunijā efektīvs, nevar darboties Latvijā?

Latvijas zvērinātu notāru padome iecerējusi veikt reformu ar nekustamo īpašumu (NĪ) saistīto darījumu noformēšanas jomā. Faktiski – pārņemt arī Latvijā vairākuma Eiropas Savienības (ES) dalībvalstu praksi. Ideja saņem ļoti asu NĪ jomas organizāciju pretestību. Ar Neatkarīgo par reformas saturu un pretestības iemesliem sarunājas zvērināts notārs Indulis Šermukšnis.

– Vispirms raksturojiet, lūdzu, jūsu ieceres kontekstu. Jo, lasot oponentu kritiku, rodas iespaids, ka tā ņemta no zila gaisa.

– Tā nav nekāda fiksa ideja. Notariāts uzskata, ka ierosinājums reformēt nekustamo īpašumu darījumu kārtību (nosakot, ka visi darījumi, ar kuriem nodod īpašuma tiesības, jāapliecina pie notāra) varētu dot labu gan indivīdam, gan sabiedrībai kopumā.

Ja skatām šo ideju vēsturiskā kontekstā, tad, lai gan Civillikumā šīs notariālās formas nebija, manās rokās nav nonācis neviens nekustamā īpašuma līgums, kas līdz 1940. gadam būtu taisīts bez notāra. Izrādās – bija procesuāls regulējums, kuru neatjaunoja tad, kad Civillikums atkal nāca spēkā. Šādu darījumu notariāla apliecināšana pastāvēja arī padomju laikā.

Turklāt šī sistēma pastāv lielākajā daļā ES dalībvalstu. Arī Igaunijā un Lietuvā. Lietuvā ir mazlietiņ citādas civiltiesības, bet ar Igauniju, kur civiltiesības pārņemtas no Vācijas, mums ir vairāk kopīga. Mums ar igauņiem bijušas sarunas, pieredzes apmaiņa. Un mēs redzam, ka šī sistēma darbojas ļoti efektīvi.

– No kā nāks labums tieši darījumu procesam? Neņemot vērā to, ka projekts sola aptuveni 150 jaunu darba vietu, kas arī ir labums.

– Mūsu skatījumā šī notariālā forma nodrošina ērtu, drošu un efektīvu nekustamo īpašumu darījumu kārtību.

Tātad nekustamo īpašumu darījumu jomā notārs veic vienas pieturas aģentūras funkciju. Respektīvi, puses ierodas pie notāra, notārs sagatavo šo darījumu, apliecina to un reģistrē zemesgrāmatā. Process ir digitāls. Ja skatāmies uz notāru, tad viņš šajā procesā ir kā preventīvās justīcijas tiesnesis. Notāra pienākums ir līdzsvarot pušu intereses un padarīt darījumu tām daudz drošāku. Puses slēdz šo darījumu, būdamas informētas par tā tiesiskajām sekām.

Otrs būtisks aspekts – ir pierādījies, ka nekustamo īpašumu darījumu joma slēpj sevī potenciālus nodokļu krāpšanās riskus. Piemēram, saistībā ar samazinātām darījuma summām. Valsts tāpēc neiegūst nodevu, neiegūst iedzīvotāju ienākuma nodokli no kapitāla pieauguma... Mēs redzam, ka darījumu apliecināšanas reforma spētu šos riskus būtiski samazināt. Tas uzreiz dotu ieņēmumus valsts budžetā, kurš ēnu ekonomikas dēļ kopumā ik gadus zaudē 60–80 miljonus eiro.

– Tātad, neraugoties uz jūsu vēlmi vairāku gadu laikā samazināt zemesgrāmatu valsts nodevu no 2% līdz 0,5% (kādēļ līdzšinējais šīs nodevas ieņēmums – 34 miljoni eiro – varētu samazināties par 15 miljoniem ), jūs tomēr uzskatāt, ka kopumā valsts budžets ienākumus nezaudēs?

– Jā. Un ieguvēji būs iedzīvotāji. Turklāt, salīdzinot mūsu NĪ darījumu izmaksas ar Igauniju un Lietuvu, mēs bijām pārsteigti, konstatējot, cik tas Latvijā ir dārgi... Piemēram, ja jūs iegādājaties 100 tūkstošus vērtu ģimenes māju, tad Latvijā par īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā ir jāmaksā 18 reižu dārgāk nekā Igaunijā un 63 reizes dārgāk nekā Lietuvā.

Tāpēc, lai šo izmaksu slogu samazinātu, mēs piedāvājam valstij atteikties no valsts nodevas daļas. Mēs redzam, ka Latvijā darījuma kopējās izmaksas varētu samazināt par 40%. Ar to, ka ēnu ekonomika šajā jomā tiktu mazināta, valsts tik un tā iegūtu.

Salīdzinot ar pašreizējām, samazinātos arī notāra izmaksas un reforma nekļūtu par kārtējo finanšu slogu darījumu slēdzējiem.

– Kāpēc vajadzēja 25 gadus, lai nonāktu šeit līdz praksei, kas citur bijusi veiksmīga?

– Jautājums ir cilāts visu laiku. Bet nekad par to netika sākta atklāta publiska diskusija. Ja stāstām par preventīvo justīciju, tad uz ierēdņiem, uz politiķiem... tas iedarbojas ļoti vāji. Bet, kad sarēķinājām ciparus, ko valsts no šīs sistēmas iegūs, tad, redzot budžeta ieguvumu, ministrija sāka par šo lietu domāt. Lai arī, mūsuprāt, preventīvā justīcija ir tikpat svarīga kā šie nodokļu ieņēmumi.

– Bet kas tieši ļauj cerēt, ka izmaiņas darījumu kārtošanā novērsīs krāpšanos un mazinās ēnu ekonomiku? Vai tad notārs ir kāds garants?

– Jā, notārs būs garants. Saistībā ar krāpšanos tas redzams sevišķi labi. Šobrīd līgumus var noslēgt privātā kārtā, mājas kārtībā. Neviens nezina, kas to līgumu ir sastādījis, vai puses līgumu vispār ir parakstījušas... Notārs patlaban tikai apstiprina abu pušu parakstītu iesniegumu Zemesgrāmatu nodaļai. Tātad mēs pat nezinām, vai tas privāti noslēgtais līgums, kas tika mājās parakstīts, ir tas, kas nonāk zemesgrāmatā. Nav nekādas kontroles.

– Šā vai tā – jūs neesat izmeklēšanas iestāde...

– Tas ir nākamais jautājums. Mēs šajā procesā jau tagad esam savā ziņā iesaistīti. Mēs apstiprinām iesniegumu Zemesgrāmatu nodaļai. Tas rada publikā maldīgu priekšstatu, ka mēs procesu kaut kādā veidā kontrolējam. Un tagad no mums sāk prasīt atbildību par darījuma saturu: kā – jūs taču tur bijāt klāt! Kā jūs, ja jau reiz esat procesā, varējāt to neredzēt?!

Taču mūsu kompetence šajā procesā patlaban ir ļoti šaura. Lai būtu atbildība, mums šis process jāpārvalda no sākuma līdz beigām. Mēs to varam izdarīt. Pirmkārt, tas novērstu krāpniecību, garantētu, ka notariālais akts ir autentisks, personības ir pārbaudītas (to, ka cilvēki, kas šo aktu paraksta, ir pie skaidras saprašanas). Tas ir pats minimums.

Otrkārt, Notariāta likums notāram, noslēdzot darījumu, jau šobrīd uzliek paskaidrošanas pienākumu. Notāra pienākums ir izskaidrot darījuma pusēm darījuma riskus, izskaidrot, kā darījums būtu izpildāms un vai to vispār var izpildīt. Tātad, ja darījumi būs notariāli jāapliecina, puses varēs pieņemt lēmumus, būdamas informētas par to tiesiskajām sekām.

– Tomēr notārs taču nevar garantēt to, par ko neatbild. Teiksim, darījuma saturisko «tīrību»...

– Pašlaik, nē. Jaunajā kārtībā, protams, arī būs tādi riski, ko nebūs iespējams uzzināt un novērst. Ja puses darījumā uzrādīs nepatiesus apstākļus, notārs bieži vien nevarēs noskaidrot, vai tie patiesi vai ne... Saistībā ar likumu apiešanu pusēm var būt prātā visādi niķi. Bet šādā gadījumā puses kaitē pašas sev. Taču, ja puses grib panākt ar šo darījumu kādu tiesisku rezultātu, būtu absurdi, ja tās apzināti rīkotos pretēji šā rezultāta sasniegšanai.

Mēs katrā ziņā varam garantēt to, ka cilvēki, kas darījumā piedalās, ir identificēti. Ka tie ir viņi, kas izteikuši gribu šo darījumu slēgt. Turklāt jāņem vērā, ka personas identificēšana globālajā pasaulē gūst pilnīgi citu nokrāsu. Tātad, ja, piemēram, darījumu veic politiski nozīmīga persona, pārbaude būs padziļināta. Un mēs varam garantēt to, ka katra puse, izpildījusi savu darījuma daļu, arī pretī saņems savu tiesu. Ja puses pašas no piedāvātā risinājuma atsakās, tad atsakās, būdamas informētas par sekām. Tātad pastāv šāds tiesību aizsardzības mehānisms. Saprātīgs cilvēks savu tiesību aizsardzības instrumentu arvien izmantos.

– Bet kāpēc tad šai reformai ir tik iespaidīga opozīcija? Lai arī projektu teicas atbalstām Tieslietu ministrija, prokuratūra, policija, Valsts ieņēmumu dienests, tiesas, patērētāju tiesību aizsardzības centrs... vairākas iespaidīgas organizācijas, sākot ar Nacionālo Nekustamo īpašumu attīstītāju aliansi, Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kameru, Ārvalstu investoru padomi... un beidzot ar Zvērinātu advokātu padomi, to uztver visai skeptiski.

– Tie visi ir šā tirgus spēlētāji.

– Kāpēc viņiem nepatīk darījumu caurspīdīgums un drošība?

– Varbūt tas nav viņu interesēs.

– Tomēr tās ir visai iespaidīgas organizācijas. Vai jums pietiks spēka, lai, cerams, kopā ar Tieslietu ministriju (TM) panāktu savu?

– Notāru padome šo projektu virzīs līdz galam, līdz rezultātam. Mēs ceram, ka tas būs pozitīvs. Jo visi tie argumenti, ko esam likuši priekšā, mūsuprāt, ir loģiski un pamatoti. Tiem būtu jādod rezultāts. Ja rezultāts būs negatīvs, tad mēs vismaz sapratīsim to, kur tad ir tās fundamentālās būtiskās atšķirības starp mums un, piemēram, igauņiem. Kāpēc igauņiem šī sistēma darbojas efektīvi, bet pie mums tiek noraidīta?

– Tostarp, piemēram, NNĪAA uzskata, ka reforma radīs notāru monopolstāvokli, palielinās izmaksas, vairos nesakārtotas īpašuma attiecības attālākos reģionos, veicinās notāru korupciju, pasliktinās uzņēmējdarbības un investīciju vidi. Vienīgie ieguvēji būšot notāri, kuri bezkonkurences apstākļos saņems 0,5% no īpašuma pārdošanas summas kā starpniekmaksu.

– Tādus argumentus varētu izvirzīt tad, ja mēs piedāvātu kaut ko pilnīgi nezināmu. Taču mēs aicinām ieviest šeit citur jau aprobētu sistēmu. Tātad, ja ir šādi argumenti, kāpēc tad tā lieta darbojas Igaunijā, kāpēc tā darbojas Lietuvā un vēl turpat 20 ES dalībvalstīs? Tātad viņiem kaut kas ir fundamentāli savādāks? Kas tas ir? Vai oponenti var pateikt, ar ko mēs tik būtiski atšķiramies no igauņiem, lietuviešiem, no pārējās Eiropas, ka tur tas viss var darboties, bet šeit – nevar?

– Padomes mājaslapā teikts, ka «pēdējos 25 gados kārtība Lietuvā un Igaunijā ir parādījusi ievērojamu pārākumu par Latvijas praksi. Piemēram, Doing Business 2016 Igaunijas NĪ darījumu reģistrācijas sistēma ir novērtēta kā 4. labākā, Lietuvas – kā 2. labākā pasaulē, kamēr Latvija ir tikai 23. vietā» (G. Litvins)... Bet vēl viens pretarguments ir tas, ka notāri pārāk uzpūšot zemesgrāmatās nereģistrēto īpašumu faktoru. Pret kopējo darījumu apjomu tas nieks vien esot.

– Ja nereģistrētie darījumi nav problēma, ja notāri ir pārspīlējuši, tad kāpēc valsts nesen ir noteikusi palielinātu valsts nodevu tiem, kas īpašuma tiesības pārreģistrē pēc sešiem mēnešiem, un papildinājusi Zemesgrāmatu likuma pirmo pantu ar tiesību nostiprināšanas obligātumu? Likums taču nenodarbojas ar sīkumiem.

– Bet kāpēc iebilst juristi, advokāti...?

– Citu juridisko profesiju pārstāvji, advokāti varētu būt satraukušies par to, ka tikai notārs ir tas, kurš var sagatavot šo darījumu projektus. Tāds nav reformas mērķis. Puses var nākt arī ar saviem līguma projektiem. Bet tas, kas rakstīts Notariāta likumā, paliek spēkā. Notāram ir šis projekts jācaurskata, riski jāidentificē un puses par šiem riskiem jāinformē. Un ne tikai jāinformē, bet jāpiedāvā arī mehānismi šo risku novēršanai. Tos puses vai nu pieņem, vai nepieņem.

Vēl juristi bažījas par to, ka šī sistēma ierobežos līgumu brīvību. Cilvēki nevarēs slēgt līgumus, kā viņi grib. Bet, ja cilvēki grib paturēt līguma brīvību šādā aspektā, tad viņiem nezināmi riski vienmēr pastāvēs. Tad valstij, lai aizsargātu īpašuma tiesības, būtu jārada kaut kāds cits mehānisms, kā šo procesu līdzsvarot. Iet pie notāra vai neiet – juridiskā ziņā tas ir līguma formas brīvības jautājums. Bet ja valsts tomēr gribētu nodrošināt, lai šie darījumi pēc satura ir droši bez notāra? Kā to varētu izdarīt citādi? Tikai tā, ka šie darījumi būtu pilnībā unificēti (kā padomju laikā), to saturs būtu detalizēti jānosaka likumā, nonākot pie viena vienīga risinājuma, kas der visiem gadījumiem. Bet tad šī līguma satura brīvība pazūd vispār.

Un vēl juristus satrauc tas, ka notārs tagad pateiks, kādai jābūt darījuma cenai. Tāda nav mūsu ideja. Bet ir jāatbild uz jautājumu – kā panākt, lai puses uzrāda patiesu darījuma cenu? Jā, viens no reformas mērķiem ir, neteiksim, piespiest, teiksim, virzīt lietu tā, lai cenas būtu patiesas. Te nav cita mehānisma, kā vien izmantot kaut kādu ticamu references vērtību (kadastra, tirgus vidējo u.tml.), ar kuru salīdzināt pušu līgumā noteikto cenu. Tas arī nav nekāds mūsu izgudrojums, tas darbojas pie igauņiem, arī Vācijā... Tātad, ja pušu darījuma cena ir būtiski mazāka par šo references ciparu, tad tur kaut kas nav lāgā. Ja šādas būtiskas atšķirības tiek konstatētas, viens no risinājumiem ir skandēt trauksmes zvanu un rēķināt nodokļus no šīs references vērtības. Par cik šim ciparam jāatšķiras, lai rastos kaut kādas aizdomas? Vāciešiem – par trešdaļu no tirgus cenas (ja par trešdaļu uz augšu vai leju, kaut kas nav īsti riktīgi). Protams, puses pašas var situāciju pamatot ar sevišķiem apstākļiem. Un, ja pamatojums ir pārliecinošs, nodokļu iestādes var to ņemt vērā kā pietiekamu.

– Esmu dzirdējis, ka iedzīvotāju zināšanas šādu lietu kārtošanā ir ļoti vājas.

– Tā kā zināšanas tiešām ir vājas, pusēm ir vajadzīgs valsts garantēts konsultants. Notārs ir šis konsultants.

Pusēm, pirms nākt pie notāra, būtu jāvienojas vismaz par pirkuma objektu un cenu. Ja runājam par nekustamo īpašumu darījumiem un ja personām ir pamata vienošanās ir (viens grib pirkt, otrs – pārdot), tad tālāk šo sarunu var risināt pie notāra. Procesu ievada iepriekšējas sarunas (puses atnāk, un notārs uzdod jautājumus, lai noskaidrotu darījuma detaļas, lai būtu iespēja sagatavot darījuma projektu). Ļoti bieži šajās iepriekšējās sarunās atklājas detaļas, par kurām puses vispār nav padomājušas. Tad seko priekšlikums šīs detaļas noskaidrot (komunālo maksājumu parādi u.tml.). Bet, kad darījuma detaļas ir noskaidrotas, tiek spriests par pašu galveno lietu – kā tad notiks samaksa? Kā droši veikt samaksu, lai neviena no pusēm neriskētu ar to, ka viņa ir devusi, bet pretī neko nav saņēmusi? Tas ir galvenais jautājums jebkurā pirkuma darījumā. Tātad notāram lieta jākārto tā, lai nevienai pusei nevienā brīdī nebūtu riska. Vai, ja šis risks ir, puses zina, kā to novērst. To var izmantot, var neizmantot, bet valsts garantē šo te neitrālo konsultāciju, kā intereses līdzsvarot. Taču jau tas vien, ka cilvēki uzskata: varam nerakstīt darījumu zemesgrāmatā, jo līgums taču ir noslēgts... liecina, ka zināšanas ir šausmīgi trūcīgas. Cilvēki riskē. Un bieži ir tā, ka cilvēki to pat neapzinās. Viņi uzskata – viss ir okey! Līgums parakstīts.

Vēl ir ticis jautāts – vai tad notārs spēs sēdēt uz diviem krēsliem uzreiz? Bet notārs ir pusēm pa vidu. Notārs nav vienlaikus abu pušu pārstāvis lietā, kur saplūst divas pretējas gribas un ir kaut kāds konflikts. Tieši otrādi. Notāra uzdevums ir šīs intereses līdzsvarot tā, lai abas puses panāktu drošu kompromisu.