Ar ekonomisko procesu analīzi nodarbinātā Latvijas Banka (LB) un nekustamo īpašumu tirdzniecības bizness pamanījuši cilvēku caurmēra maksātspējas samazināšanās pazīmes un dod padomus, kā sagatavoties nākamajai apkures sezonai.
LB vērš uzmanību uz to, ka kopš marta sācis sarukt kopējais naudas daudzums, ko Latvijas iedzīvotāji glabā komercbankās. Cilvēki spiesti izmantot savu kontu atlikumus, lai daudz maz sekmīgi apmaksātu 2022./2023. gada apkures sezonas rēķinus un segtu daudzus citus ikdienas izdevumus, kuru pieauguma oficiālais rādītājs bija inflācija ap 20% atkarībā iepriekšējo 12 mēnešu laikā. Inflācija veido kanālus, pa kuriem nauda no mājsaimniecību kontiem uz pārplūst uz uzņēmumu kontiem.
Komercbanku nostāju labi saprotamu padara pretrunīgās frāzes, ar kādām LB raksturojusi Latvijas mājsaimniecību izredzes Finanšu stabilitātes pārskata jaunākajā laidienā, kas publicēts jūnija beigās: “Mājsaimniecību finansiālā situācija kopumā vēl ir laba, bet ilgstoša un strauja izmaksu kāpuma un spēja kredītu procentu likmju pieauguma dēļ mājsaimniecību maksātspēja turpina pasliktināties.”
Tālāk LB apstiprina, ka bankas mājokļu iegādei drīzāk neaizdod nekā aizdod. Savukārt "Neatkarīgā” var apstiprināt LB vērojumu, ka bankas ļoti labprāt ziņo par atsevišķiem lielākiem aizdevumiem gan ražojošajiem uzņēmumiem, gan nekustamā īpašuma attīstītājiem. Taču tas tiek darīts tieši tāpēc, lai aizsegtu kopējos rādītājus, ka kredītportfelis tā pieaug pavisam nedaudz pēc nomināla un samazinās pēc aizdotās naudas pirktspējas. Kredītportfeļa pieaugumu bremzē gan vājie noskaņojuma rādītāji, gan kredītu procentu likmju kāpums. Pēdējos mēnešos uzņēmumiem izsniegto kredītu portfelis pat mazliet samazinājies, bet kredītos mājsaimniecībām aug tikai patēriņa kredīti.
Finanšu stabilitātes pārskata sadaļā par mājokļu tirgu atzīmēts, ka aktivitāte tajā sarūk mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās dēļ. Atzīts straujš būvniecības izmaksu kāpums, kas padarīs mājokļus vēl mazāk pieejamus. Prognozēts arī tāds efekts, ka cenas ziņā pieejami kļūs tikai mazie dzīvoklīši. Šo prognozi ar saviem novērojumiem apstiprina nekustamo īpašumu tirdzniecības starpnieks “Latio”. Viņu klienti sākotnēji prasot 3-4 istabu dzīvokļus, taču tad ir spiesti vēlreiz paši pārvērtēt un bankām pamatot savu maksātspēju, kas noved līdz pieprasījuma pārorientēšanai uz 1-2 istabu dzīvokļiem. Viens no avotiem mājsaimniecību budžetu deficītu segšanā esot arī nekustamo īpašumu pārdošana. “Latio” apliecina, ka tik tiešām pieaugot mājokļu pārdošanas piedāvājumu skaits.
Tā kā tirdzniecības starpnieki pamatā dzīvo no procentiem no nokārtotu darījumu summas, viņi ir ieinteresēti darījumu skaita palielināšanā kaut vai uz darījumu summu samazināšanas rēķina: “Brīdī, kad piedāvājums krietni pārsniedz pieprasījumu, pircējiem ir vairāk argumentu, ar kuriem mēģināt panākt sev izdevīgāku cenas piedāvājumu. Ņemot vērā arvien augošo EURIBOR likmi, kas jūnijā sasniegusi 4%, bažas par nākamo apkures sezonu un pieaugušās izmaksas mājokļu renovācijas darbiem, pārdevēju vēlme pārdot īpašumu, iespēju robežās variējot ar cenas elastību, būtu loģisks solis,” “Latio” audzināja pārdevējus 3. jūlijā izplatītā paziņojumā. Tajā teikts, ka “paradoksālā kārtā pārdevēji "nepadodas" un masveida cenu samazinājums īpašumiem netiek novērots".
Īstenībā tomēr nav nekā paradoksāla pārdevēju centienos noturēt cenu. Pārdevēji taču saprot, ka viņi saņems naudu, kuras vērtība turpinās zust inflācijas dēļ. Tāpēc viņi cenšas iegūt vismaz lielāku naudas daudzumu, jo lielākas naudas summas kopējā pirktspēja inflācijas dēļ sarūk lēnāk, bet jau sākotnēji mazs naudas daudzums ātri kļūst par neko.
Par pašreizējai tirgus situācijai atbilstošam cenām Rīgā “Latio” nosauc 1060 eiro par kvadrātmetru dzīvoklī padomju laika sērijveida ēkās. Jauno projektu ēku pirmajiem iemītniekiem attīstītāji piedāvā dzīvokļus par 2700 eiro par kvadrātmetru, bet faktiski spiesti pārdot par 2550 eiro par kvadrātmetru. Atpērkot jauno projektu mājokļus no iepriekšējiem iemītniekiem, jāmaksā ap 1950 eiro par kvadrātmetru. Apmešanās Rīgas centrā izmaksā 2540 eiro par kvadrātmetru.
Pārdevēji, pēc “Latio” uzskatiem, dalās aptuveni uz pusēm starp tiem, kuri prasa normālu un kuri prasa paaugstinātu cenu. Tādā gadījumā pārdevējiem jārēķinās, ka darījuma slēgšanas laiks ieilgs un viņiem cenu galu galā nāksies nolaist. Šā gada jūnijā tikai 8% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža. Savukārt pircēju pusē esot viens procents tādu, kuri gatavi maksāt vairāk normālo cenu, lai tikai uzreiz iegūtu tieši viņu iekāroto mājokli.
Pārdevēji rēķinās ar ilgu laiku pircēju gaidīšanai un kopš pavasara izlikuši pārdošanas sludinājumus cerībās tikt vaļā no mājokļa līdz 2023./2024. gada apkures sezonas sākumam.
Kopš janvāra dzīvokļu pārdošanas sludinājumu skaits Rīgā palielinājies par ceturto daļu, turpretī īrei pieejamo dzīvokļu skaits samazinājies par vairāk nekā 35%, jo liela daļa iedzīvotāju šā brīža ekonomisko situāciju jeb savas izredzes piekārtoties šai situācijai vērtē kā neskaidrs, nestabilas. Tāpēc viņi izlemj par labu mājokļa īrei, nevis iegādei, ja tas viņiem vispār iespējams.
Apmēram trešā daļa mājokļu pircēju spējīgi veikt darījumu, neieķīlājot mājokli hipotekārā kredīta saņemšanai. Tādējādi vairumam pircēju jāpierāda sava maksātspēja bankām, kas kredītu lūgumus izskata ļoti rūpīgi, modelējot parādnieku ikmēneša izmaksas un maksātspēju dažādās situācijās. Arī šāda kavēšanās sarūgtina un apgrūtina darījumu starpniekus. Tāpēc viņi brīdina par darījumu kavēšanās radītajām neērtībām pārdevējus un aicina viņus nosaukt cenas, kas veicinātu darījumu raitumu.
LB un “Latio” datu sakritība ved pie vēl pavisam citas prognozes par dzimstības samazinājumu. Proti, par samazinājumu tādā tempā, ka pirmo reizi valsts vēsturē sagaidāmā, pasaules karu laikā nenotikusī dzimstības noslīdēšana zem tūkstoša jaundzimušo mēnesī gaidāma jau tuvāko mēnešu laikā. Pārāk trūcīgas un skumjas iezīmējas nākotnes ainas. Nebūs daudz gribētāju vēl vairāk dramatizēt situāciju, ja vienīgajā istabā vairākiem cilvēkiem jāsadzīvo ar zīdaini.
