Ekonomikas ieiešana recesijas fāzē un procentu likmju pieaugums nav metis līkumu arī Latvijas mājokļu tirgum, kur pirkšanas aktivitāte vairs nav tik augsta kā iepriekš. Vienlaikus patlaban piedzīvotās ekonomiskās negācijas vēl nenozīmē strauju mājokļu cenu samazināšanos, jo īpaši t.s. jauno projektu segmentā.
Nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva stāsta, ka, neskatoties uz tirgus dalībnieku piesardzīgāku lēmumu pieņemšanu, starpbanku aizdevumu likmes “Euribor” pieaugumu un citiem šķēršļiem, mājokļu tirgus nav pilnībā apstājies.
“Darījumi vēl joprojām notiek, taču dažādos segmentos atšķirīgos tempos. Piemēram, šobrīd ir diezgan pieprasīti īpašumi, kurus var dēvēt par “investīciju objektiem” - tie ir mājokļi, kuri neprasa papildu ieguldījumus, kuros jau dzīvo īrnieks un ienesīgums no kuru izīrēšanas ir lielāks par 4%. Šobrīd šādus īpašumus meklē tie, kam ir uzkrājumi un kuri raugās uz īpašumu no investora skatupunkta vismaz 10-15 gadu griezumā,” situāciju izklāsta “Latio” analītiķe.
Viņa zina teikt, ka vēl joprojām vērojama aktivitāte jauno projektu segmentā, jo tā mērķauditoriju mazāk ietekmēja ekonomiskie faktori - tie ir jauni speciālisti, kas strādā stabilās darbavietās ar augstām un vidēji augstām algām. Savukārt sērijveida dzīvokļu segmentā arī ir pieprasīti objekti - nelielas platības gaumīgi īpašumi labā tehniskajā stāvoklī.
K. Ijevleva norāda uz nekustamā īpašuma tirgus cikliskumu. Pēdējos gados esam redzējuši tirgus kāpumu, taču šobrīd vēl nevar izdarīt nepārprotamus secinājumus, vai virsotne jau ir sasniegta. Vienlaikus, pēc ekspertes domām,tāds scenārijs, kādu piedzīvojām 2008. gadā, ir maz iespējams.
Raugoties uz kopējo situāciju, kompānijas “Arco Real Estate” Vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs vērš uzmanību uz pagājušo gadu. Tad sērijveida dzīvokļu tirgū līdz maijam notika visai ievērojams cenu kāpums, kad pret iepriekšējo mēnesi tika fiksēts pat 2% pieaugums. Vasaras mēnešos izaugsme bija apstājusies, bet, sākot ar septembri, oktobri, šajā segmentā bija novērojams visai straujš cenu samazinājums.
M. Laukalējs piebilst, ka sākotnēji attiecībā uz pagājušo gadu pat tika lēsts, ka sērijveida dzīvokļu segmentā cenas varētu pieaugt par 7-8%, vai pat 10%, taču līdz ar rudenī notikušo cenu kritumu gada kopējā izaugsme saruka līdz 1,6%.
“Arco Real Estate” tirgus apskats liecina, ka decembrī salīdzinājumā ar novembri sērijveida dzīvokļu cena kritusies vēl par 0,2%. Pagājušajā mēnesī šī segmenta dzīvokļu viena kvadrātmetra vidējā cena samazinājās vienistabas dzīvokļiem par 0,5%, divistabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļiem par 0,2%. Decembrī sērijveida dzīvokļu vidējā cena noslīdēja līdz 916 EUR/m². Tas ir ievērojami - par 43% - mazāk nekā 2007. gada 1. jūlijā, kad neremontēta sērijveida dzīvokļa vidējā cena sasniedza visu laiku augstāko atzīmi - 1620 EUR/m², teikts kompānijas apskatā.
Viens no cenu krituma iemesliem sērijveida dzīvokļu tirgū, pēc M. Laukalēja domām, ir energoresursu cenu kāpuma izraisītais komunālo maksājumu palielinājums. Tādējādi, pēc eksperta teiktā, tie, kuriem dzīvokļi bija tukši un kuri tos bija paredzējuši pēc iespējas dārgāk pārdot, paredzot lielās papildu izmaksas, bija nolēmuši tos izlikt tirgū.
“Sērijveida dzīvokļu tirgū mēs gada otrajā pusē redzējām cenu samazinājumu, bet attiecībā uz “jaunajiem projektiem” šo samazinājumu mēs neredzējām, un es drīzāk teiktu, ka tur bija samērā liels cenu pieaugums. Sērijveida dzīvokļu tirgū mājokļi tiek nepārtraukti pirkti un pārdoti, savukārt jauno dzīvokļu segmentā ēka tiek uzbūvēta un tur esošie dzīvokļi pārdoti, un tad ir jautājums par to, cik liels piedāvājums ir palicis. Šobrīd nav kā padomju laikos, kad dzīvojamās mājas nepārtraukti tiek būvētas. Pagājušajā gadā, vismaz tā pirmajā pusē, piedāvājums šajā dzīvokļu segmentā nepalielinājās, bet drīzāk gan samazinājās,” skaidro tirgus eksperts. Šis faktors cenu uztur pietiekami augstu un aizvien pieaugošu.
Jautāts par pieauguma procentuālo apmēru, M. Laukalējs norāda uz atsevišķām niansēm, kas apgrūtina tūlītēju cenu izmaiņu aprēķināšanu. “Ja sērijveida dzīvokļu tirgū darījumu ir daudz, tad jaunajiem projektiem ieraksti zemesgrāmatā parādās brīdī, kad ēka pilnībā tiek nodota ekspluatācijā. Savukārt pirkuma līgumi tiek slēgti jau mājas būvniecības laikā. Līdz ar to, ja palūkojamies uz mūsu dzīvokļa cenu indeksu, tad redzam, ka tur atspoguļotie skaitļi attiecībā uz jaunajiem dzīvokļiem būtiski kavējās pret pašreizējo piedāvājuma cenu. Tas arī ir loģiski, jo liela daļa līgumu ir slēgti gadu vai pusotru iepriekš,” skaidro NĪ tirgus speciālists.
Otra, viņaprāt, būtiska nianse - Latvijā ir ļoti atšķirīgas jauno projektu ēkas - gan pēc atrašanās vietas, gan pēc projekta, gan pēc apdares. Līdz ar to runāt par kaut kādu vidējo skaitli šeit ir daudz grūtāk nekā sērijveida dzīvokļu segmentā. Taču skaitliskā izteiksmē uz pagājušā gada beigām zemesgrāmatā ierakstītajos dzīvokļos cena varētu būt ap 1850 eiro par kvadrātmetru. Tajā pašā laikā tirgus piedāvājuma cena pagājušā gada beigās varētu būt ap 2400-2600 eiro par kvadrātmetru.
No abu ekspertu teiktā var noprast, ka lielāka skaidrība par to, kurp virzīsies mājokļu cenas, varētu rasties pavasarī. “Šobrīd novērojam, ka mājokļu tirgū pircēji cer uz cenu kritumu pavasarī, pārdēvēji - kāpumu. Abi scenāriji ir iespējami,” vērtē K. Ijevleva.
M. Laukalējs teic, ka līdz aprīlim izdarīt prognozes ir visai sarežģīti. “Tomēr, raugoties uz kopējo tendenci, es uzskatu, ka arī šajos tuvākajos mēnešos sērijveida dzīvokļiem vēl ir iespējams cenas samazinājums. Grūtākie ziemas mēneši vēl nav beigušies, līdz ar to līdz aprīlim vēl ir iespējams cenas samazinājums, bet, runājot par šo gadu kopumā, domāju, ka cena būs mērāma ar plusa zīmi,” vērtē M. Laukalējs.
Vēl viena prognoze, ko izdara “Arco Real Estate” pārstāvis, ir atziņa, ka šogad dzīvokļu tirgū, sevišķi attiecībā uz jaunajiem projektiem, būs mazāka darījumu aktivitāte. Proti, darījumu skaits būs mazāks nekā pagājušajā gadā. Jaunie dzīvokļi ir pietiekami dārgi, un šeit Eiropas Centrālās bankas mērķis samazināt inflāciju ar procenta likmju kāpināšanu noteikti nostrādās, uzskata NĪ tirgus eksperts. Proti, kāpinot refinansēšanas likmes, ceļas arī “Euribor” likme, kas tiek izmantota par pamatu bankas aizdevuma likmes aprēķināšanai. “Ja runājam par dārgajiem dzīvokļiem, kuru vērtība tuvojas 200 000 eiro, tad šajā segmentā “Euribor” likmes pieaugums ļoti ietekmē kopējo pirkuma summu. Tas pilnīgi noteikti daļu cilvēku varētu atturēt no šāda veida pirkumu izdarīšanas,” vērtē M. Laukalējs. Pēc viņa domām, gada pirmie trīs četri mēneši cenu izmaiņu ziņā sērijveida dzīvokļiem būs tuvi nullei vai ar nelielu samazinājumu. Savukārt attiecībā uz “jaunajiem projektiem” eksperts izsaka viedokli, ka cenu krituma nebūs.
Viņaprāt, šiem dzīvokļiem cenu diapazons varētu būt ap 2600-2800 eiro par kvadrātmetru. Šobrīd to cena varētu būt starp 2300 un 2600 eiro kvadrātmetrā. Taču, runājot par gadu kopumā, cena tomēr varētu pieaugt. “Daudz jaunu projektu tirgū klāt nenāk. Mēs zinām, ka atsevišķi attīstītāji būvizmaksu dēļ savas ieceres par būvniecību, kuru vajadzēja uzsākt jau pagājušajā gadā, ir apturējuši, tādējādi piedāvājuma apjoms nepalielināsies. Savukārt, ja piedāvājuma nav, tad cena turas vai nu pašreizējā līmenī, vai iet uz augšu,” saka M. Laukalējs.
